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L'Allemagne face à la crise du logement

Un marché de l’immobilier qui monte en flèche, un manque criant de logements sociaux et un accès de plus en plus difficile au logement pour les classes moyennes : la crise du logement est à son paroxysme en Allemagne.

A huit mois des élections législatives, la hausse de l’immobilier couplée à un manque criant de logements sociaux est en passe de devenir le principal souci des Allemands. Quatre millions de logements sociaux feraient défaut en Allemagne, d’après le rapport du Pestel Institut d’Hanovre. Ainsi, seul un ayant droit sur cinq au logement social y accède effectivement. “À la fin des années 80, le coût du logement social était devenu très cher.

Depuis trente ans, il n’y a eu presque aucune construction de logement social, à l’exception de quelques villes ou Länder comme Hambourg, la Rhénanie-du-Nord- Westphalie ou la Bavière”, explique Matthias Günther, directeur du Pestel Institut. Un constat inquiétant, assez éloigné de la situation française. “En France, on a une crise du logement, mais le logement social fonctionne relativement bien. La plus grande partie du territoire est bien fournie en logements sociaux, avec toutefois des situations tendues en région parisienne, dans les grandes villes et en Côte d’Azur”, observe Vincent Renard, chercheur au CNRS.

À partir des années 70, l’Allemagne va progressivement cesser de financer, via des prêts, les acteurs traditionnels du marché – les structures d’utilité publique – et payer au bailleur la différence entre le coût du loyer et un loyer “raisonnable” pour un logement social. Le statut “social” du logement peut alors être reconduit, plusieurs fois, pour une durée allant jusqu’à quinze ans. Mais l’État va petit à petit se désengager et, à partir de 2003, la plupart des logements sociaux ne seront pas reconduits. “L’une des idées principales de la politique publique du logement en Allemagne est de laisser avant tout le soin au marché de fournir des logements. Les structures d’utilité publique n’ont ainsi été soutenues que dans les périodes où le marché était insuffisant pour générer des constructions répondant aux besoins de la population”, constate ainsi Lucie Lechevalier Hurard, professeur à l’ EHESS et à l’ IRIS.

Non seulement la construction de logements sociaux est à l’arrêt depuis trente ans, mais le parc construit dans l’après-guerre tombe progressivement dans le marché privé. C’est notamment le cas dans les grandes villes, où ces logements deviennent très prisés et gagnent en valeur. Autre effet pervers de cette politique, le logement social est par définition neuf, donc plus moderne que le reste du parc. Si le statut social du logement n’est pas reconduit, celui-ci sort de la sphère sociale et est mis sur le marché… plus cher que le reste du parc, plus ancien. Déjà rares, les logements sociaux sont par ailleurs ouverts à une large partie de la population: entre 30 et 40% des Allemands répondent aux critères du logement social. Les moins fortunés ne sont donc pas prioritaires et sont mis en concurrence avec la classe moyenne, elle-même en difficulté croissante pour accéder au logement. Un travers que l’on retrouve aussi en France: “Il y a une schizophrénie dans la politique française du logement social d’après laquelle pratiquement tout le monde a le droit à un HLM, avec des plafonds de ressources élevés pour les ayants droit, alors que les attributions nouvelles sont faibles. Ce qui amène dans les grandes villes à des listes d’attente de plusieurs années”, constate Vincent Renard.

Augmentation générale des prix

Au-delà du champ social, la cherté du logement touche de plus en plus la population allemande. “Depuis la Seconde Guerre mondiale, plusieurs phénomènes successifs ont favorisé la hausse des prix du logement: l’exode rural, une mobilité plus forte exigée pour les demandeurs d’emplois, la réunification, l’ouverture à l’Europe de l’Est et la baisse des salaires”, explique Matthias Günther. En 2011, les prix de l’immobilier ont progressé de 5,5% au niveau national, avec des hausses entre 7 et 9% pour les grandes villes. Depuis 2005, les nouveaux loyers ont proprement explosé dans les grandes villes : 35% à Berlin, 28% à Hambourg et 64% à Göttingen.

Évidemment, de part et d’autre du Rhin, le sujet est brûlant et les hommes politiques prennent conscience de l’urgence. Cécile Duflot, ministre verte de l’Égalité des Territoires et du Logement, a fait voter en décembre la construction de 190000 logements sociaux sur la période 2014-2016 (contre 66000 prévus) et le relèvement à 25% de la part de HLM dans les villes de plus de 3 500 habitants. En Allemagne, le candidat social-démocrate à la chancellerie, Peer Steinbrück, a également promis de combattre la hausse des prix des loyers en les plafonnant lors de la signature de nouveaux contrats de location ou après des travaux de rénovation, notamment dans des villes comme Hambourg, Munich, Francfort ou Berlin, “où la gentrification est évidente”. Du côté de la majorité, Matthias Brauner, expert de la CDU sur la question, a proposé fin 2012 la mise en place d’un fonds de 125 millions d’euros destiné à accélérer la production de logements sociaux dans la capitale allemande. Brauner propose un nouveau modèle: finan- cer les structures – d’utilité publique ou privées – à taux réduit, en échange d’un tiers des logements construits soumis à des loyers réduits.

TEXTE : MARC MEILLASSOUX

Source : ParisBerlin

Article original : L’Allemagne face à la crise du logement

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