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Les prix de l’immobilier s’envolent dans les grandes villes allemandes

Anxiété face à l’évolution de la crise des dettes européennes, peur de l’inflation et taux d’intérêt historiquement bas : jusqu’à présent épargné par la montée des prix, le marché immobilier allemand s’échauffe. Depuis quelques années, il devient de plus en plus coûteux de se loger, surtout dans les grandes villes. Colère ici, inquiétude là : la rapidité de l’évolution laisse de moins en moins indifférent.

Selon l’ institut IW, l’Allemagne a enregistré une hausse moyenne des prix de l’immobilier de près de 10,5 % entre 2003 et 2011. Mais les disparités sont importantes. Le marché est coupé en deux : il stagne à l’est et dans la Ruhr, tandis que les prix montent en flèche dans les grandes villes et le sud du pays.

Ainsi, en huit ans, les prix ont augmenté, selon l’IW, de 31 % à Hambourg et de 39 % à Berlin. La hausse, sur fond de taux d’intérêts bas, s’est même encore nettement accélérée depuis. Célèbre pour son immobilier onéreux, Munich demeure la ville la plus chère d’Allemagne (4200 €/m2 en moyenne en 2011), devant Hambourg (3100 €/m2) et Francfort (2900 €/m2), loin devant Berlin (2200 €/m2). Mais la capitale allemande est de moins en moins épargnée.

Attractivité accrue des grandes villes

Certes, vus de France, ces prix semblent raisonnables. Mais, longtemps calme, l’évolution du marché immobilier suscite désormais une attention croissante en Allemagne. La presse s’est emparée du sujet. À Hambourg, où les grues ont envahi le ciel, des citoyens ont manifesté pour protester contre la construction de nombreux bureaux en dépit du besoin de logement. En effet, le renchérissement des prix entraine aussi celui des loyers. Dès lors, à quelques mois des élections législatives, le sujet semble même en passe faire son entrée dans le débat politique.

Vers une bulle immobilière ?

Pour l’heure, néanmoins, le débat est surtout l’affaire des économistes. Échaudés par les crises immobilières aux États-Unis, en Espagne ou en Irlande, certains redoutent déjà la formation d’une bulle, à la faveur d’une politique monétaire maintenant des taux d’intérêt très bas. Certes, c’est encore loin d’être le cas. Mais la hausse des prix de l’immobilier en Allemagne est actuellement la plus rapide de tous les pays du G20, mettait ainsi en garde, en octobre dernier, le Fonds monétaire international.

La peur d’une bulle immobilière ne fait toutefois pas l’unanimité. Le marché immobilier est sain, estime l’institut IW, qui voit quatre raisons majeures à l’évolution actuelle : les loyers suivent l’évolution des prix, la population des zones concernées (les grandes villes) a augmenté plus vite que la moyenne et la richesse y a donc augmenté, la demande dépasse l’offre et, enfin, l’octroi de crédit bancaire n’a pas significativement augmenté.

Une chose est sûre : le phénomène n’est pas alimenté par les investisseurs étrangers. L’ institut IW a révélé lundi que les transactions réalisées à l’étranger avaient représenté moins de 1% du montant total des ventes et des achats immobiliers en Allemagne en 2011. Cette année-là, les étrangers ont acquis bien moins de biens immobiliers en Allemagne (un peu moins de 24 milliards d’euros au total) que les Allemands à l’étranger (près de 147 milliards d’euros). Entre 2002 et 2011, les investisseurs allemands ont ainsi acquis terrains, maisons et logements hors de leur pays pour un total de 7,5 milliards d’euros par an.

Plus d’informations (en allemand) : Kein Ansturm ausländischer Investoren

Source : allemagne.diplo.de

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